Свободные офисы остались только в плохих работ — Эдди Прилепским, БЦ "Серебряный Бриз"

Опубликованно 24.02.2019 00:10

Как бы вы оценили 2018 году на рынок коммерческой недвижимости?

2018 стал переломным для отрасли произошло много изменений, что многих участников рынка стало неожиданностью. Если в офисном сегменте мы в этот год вошли с большим количеством полупустых зданий, сейчас уровень вакантных площадей составляет 8%, и свободные места остались только в тех домах, которые плохо построены или плохо расположен. И такой высокий спрос стал неожиданностью для многих участников рынка.Если говорить о коммерческой недвижимости, свою роль здесь сыграл и рост потребительского спроса, который у меня ассоциируется больше с увеличением реальной заработной платы, а не реальный экономический рост. Рост реальной заработной платы в Украине только в 2018 году составил 14,7%, а если взять Киев, то эта цифра будет в 2 раза больше. Это напрямую коррелирует с ростом потребления, которое оценивается приблизительно в 20%.

Компании из каких секторов обеспечивают основной спрос на офисные помещения?

40% спроса обеспечивает ИТ-сектора.

Второе место занимает фармацевтическая продукция. Рядом-крупный розничный, традиционной промышленности, банков и т. д. Сегодня рынок клиента. Какие требования выдвигать арендаторов в офисные помещения?Говорить о рынке офисной недвижимости, так как рынок клиентов не совсем правильно, так как сейчас свободных площадей просто нет. Однако серьезные клиенты, которые подписали контракт на 7 лет, не идите на компромисс. Арендаторы в первую очередь обращают внимание на универсальность и доступность бизнес-центра. Например, тот же Гулливер, который является многофункциональным и находится в центре города, на самом деле довольно сложно в часы пик.

Арендаторы также требуют, чтобы здание было технически хорошо оборудованы и был правильно построен с точки зрения расположение лифтов, кондиционирования, вентиляции. Кроме того, очень важно иметь разнообразие питания.

Рынок жилья для меня "пузырь".

Говоря о доступности, у вас есть трудности с тем, что серебряный Бриз находится не рядом с метро?

Есть очень хорошая транспортная развязка и автобусах, "маршрутках" от трех станций метро. Кроме того, на руку нам сыграло довольно близкое расположение к аэропорту "Борисполь" — для иностранцев этот нюанс важен, так как они иногда по полдня, и доступность аэропорта приветствуется.

В связи с резким ростом спроса на офисные помещения можно перепрофилировать часть торговых площадей Серебряный Бриз?

Действительно, в торговой части комплекса на втором этаже принесла меньшие доходы, а кроме того, мы поняли, что торговые точки нужны те, кто обслуживают офисы. К тому же рядом строится ТЦ Речной-это очень профессиональный торговый центр хорошо продуман с хорошим сочетанием арендаторов, нет смысла конкурировать. Мы должны максимально использовать многофункциональность комплекса.

В результате, мы уехали в магазины только на первом этаже, где есть рестораны, аптека, супермаркет, второй этаж был арендован под офисы, а оценочная стоимость здания значительно увеличилась.

Сколько?

Примерно 8 миллионов долларов.

Каковы средние арендные ставки?

Цены зависят от множества факторов, начиная от репутации арендатора, общая площадь, этажность, вид и т. д. В цифрах это между 18 $и 35 $без НДС.

Что касается инвестиционных планов компании, отражает введение военного положения?

Наши инвестиционные планы не изменились в связи с военным положением. На сегодняшний день, мы инвестировали в Украину $150 млн и вложить еще 200 миллионов долларов, а если я нашел хороший объект, то инвестиции могут быть более. Но эти планы были заморожены из-за абсолютно абсурдной атаки на нас со стороны фискальных органов Украины. Наша компания имеет возбуждено уголовное дело за уклонение от уплаты налогов. Кроме того, сумма уклонения от уплаты налогов-это смешно — $180 тыс., Когда наш оборот составлял 10 миллионов долларов и миллионы накопленных убытков — смысл нам уйти от налогов, если мы не платим? Чисто коррупции "наезд".

Ну, в Украине на данный момент существуют органы для защиты интересов инвесторов. Мы уже подключились к решению этой проблемы в офис бизнес-омбудсмена, Национального совета по инвестициям при президенте и управление инвестиционной Ukrainvest поддержки. Посольство Израиля в Украине также проинформировал о ситуации.

Какие инвестиции было?

Мы рассматривали строительство с нуля в многофункциональных комплексах или покупки уже существующих. Даже смотрел БЦ Гулливер.

Во сколько вы оцениваете Гулливер?

$200-250 млн.

Вы заинтересованы только в Киеве на рынке, или присматриваются и крупные областные центры?

У нас есть земля в Харькове, в торговом сегменте мы заинтересованы в Одессу и Львов, потому что в Киеве творится абсурд разработчика. Есть один застройщик, который строит 6 огромных торговых центров монстров, которые будут охватывать весь рынок. Так, сейчас в Киеве, один человек имеет 600 кв. м торговых площадей, что ниже среднего уровня для европейских стран, после их внедрения составит более 1000 кв. м. м.

Что это абсурд разработчика?

Что в Европе нет большой торговый центр не строится без банковского финансирования. Это нелогично.

Вернемся к "бумит" даже 5 лет.

И офисных центров в регионах вас интересуют?

В Киеве, большая нехватка офисных зданий. Если экономика начнет работать и будет неуклонно расти, дефицит составит не менее 1,5-2 млн кв.. м.

Помимо Киева, мы заинтересованы в Львов и Харьков-это второй по величине город в Украине с огромным количеством университетов, и почти нет офисов.

Каков срок окупаемости инвестиций в офисную недвижимость?

Возврат инвестиций, например, в Израиле считается хорошим 6%, Германия — 7%. В Украине сейчас достигает 12%.

Вы заинтересованы инвестировать в жилую недвижимость?

Нет, это рынок мой "пузырь". Количество квадратных метров жилья намного превышает возможности рынка.

Каковы ваши прогнозы на рынок в 2019 году?

Вернемся к "бумит" даже 5 лет. Позвольте мне объяснить. Офисных и многофункциональных центров имеют возможность в течение нескольких лет — это потому, что в этих секторах долгое время ничего не строилось, и образуется дефицит предложения. Кроме того, из уже построенных реальное качество, особенно в многофункциональных проектов.

Как в области ТТС — новые "правильные" проекты с хорошим местоположением будут хорошо сдаваться, не только из-за отсутствия предложения, а также из-за ослабления устаревших проектов и миграцию арендаторов.

Категория: Бизнес